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中标后投标方拒绝签订租赁合同的法律责任认定

日期:2020-10-28    作者:陶然    来源:中国法院网    阅读次数:    保护视力色:       
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  【基本案情】

  2018年4月,被告2某中心委托被告1某产权交易所发布《信息披露公告》,载明:以现状挂牌被告2某中心原办公楼,以整体打包方式进行公开招租,租期5年。原告某酒店于2018年5月提出《产权受让申请书》、《意向受让人承诺书》,申请承租涉案房屋,并按公告要求交纳了交易保证金人民币30万元至被告1某产权交易所。

  2018年5月22日,被告1某产权交易所发布发给原告某酒店并抄送给被告2某中心《项目受让人资格确认通知》,通知原告具备该项目受让人资格。因原承租人尚未搬离租赁物,经三方协商一致同意,于2018年8月30日签订书面的租赁合同。

  后租赁房屋交付时,原告发现租赁房屋现状与招标出租的状况不符,房屋内原有20余台空调被原承租方拆除,房屋吊顶和消防管网等也存在一定程度的损坏。原告认为,被告2某中心不能按招标公告约定交付房屋,导致合同目的无法实现,故未与被告2某中心签订正式的租赁合同,并于2018年7月11日向被告1某产权交易所发函,申请退回30万元交易保证金未果。原、被告因此产生纠纷,原告遂诉至法院,要求被告1、2共同返还保证金30万元。

  【分歧】

  本案中,原告中标后,以租赁房屋现状与招标出租的状况不符为由,拒绝签订书面的租赁合同,双方租赁合同关系是否成立?双方的法律责任如何认定? 对此,有两种不同的观点。

  观点一、中标后投标方拒绝签订租赁合同,鉴于《项目受让人资格确认通知》本身不具有订立合同的效力,故双方之间并未形成租赁合同关系。在合同未成立的情况下,应由拒绝签订书面合同的一方或者有过错一方,承担缔约过失责任,向对方赔偿信赖利益的损失。

  观点二、被告2某中心委托被告1某产权交易所发布《信息披露公告》为要约邀请,原告提交的《产权受让申请书》、《意向受让人承诺书》,应视作对被告2某中心发出的要约,《项目受让人资格确认通知》在法律性质上是承诺,一经到达要约人,合同即已成立,双方已形成租赁合同法律关系。故拒绝签订书面合同的一方或者有过错一方应承担违约责任,而非缔约过失责任。

  【管析】

  本案中,被告2某中心、原告某酒店、被告1某产权交易所分别作为招标人、投标人和招标投标代理机构,并分别形成招投标法律关系及委托招标法律关系。其中,被告2某中心为招标人,也是委托人;被告1某产权交易所为招标代理机构,也是受托人;原告某酒店为投标人。三方当事人之间的权利义务受合同法、招标投标法等法律法规调整。

  根据合同法第十三条规定:“当事人订立合同,采取要约、承诺方式。”第十六条第一款规定:“要约到达受要约人时生效。”第二十五条规定:“承诺生效时合同成立。”因此,要约到达受要约人时生效。承诺是受要约人同意要约的意思表示。

  本案中,被告2某中心通过被告1某产权交易所发布的《信息披露公告》,系公开发出的要约邀请,原告某酒店提交的《产权受让申请书》、《意向受让人承诺书》,应视作对被告2某中心发出的要约。其后被告1某产权交易所发给原告某酒店并抄送给被告2某中心的《项目受让人资格确认通知》,属于被告2某中心对原告要约的承诺,承诺涉诉房屋由原告进行租赁,原告亦交付了30万元交易保证金至被告1某产权交易所所指定账户,保证合同履行。

  故原告与被告2某中心之间虽然没有签订正式《租赁合同》,但并不影响双方的租赁合同法律关系已经成立的事实。因此,原被告之间租赁合同法律关系成立。依合同法第44—46条规定,除非法律另有规定,或者当事人另行约定了生效条件或者生效期限,依法成立的合同自成立时起生效。本案中,当事人并末另行约定合同生效的条件和期限,法律对此也无特别规定,故双方当事人之间的租赁合同不仅成立,且已然生效。

  根据《招投标法》第四十五条规定:“中标通知书对招标人和中标人具有法律效力。中标通知书发出后,招标人改变中标结果的,或者中标人放弃中标项目的,应当依法承担法律责任”。本案原告与被告之间形成租赁合同法律关系,拒绝签订书面合同的一方或者有过错一方,应承担违约责任。

  具体在本案中,被告2某中心未尽谨慎和注意义务,导致涉诉房屋内装修及物品存在有一定程度的损坏以及空调被拆除等,存在一定过错,但尚不构成根本性违约,并不必然导致合同无法履行,原告本可与被告2某中心沟通租赁房屋内部装修及空调拆除问题,再行决定合同是否继续履行,但原告消极不作为,怠于沟通协商。因此,对租赁合同未能实际履行,导致租赁物造成一定时间的闲置,产生了一定的租金损失,双方均负有责任,应承担相应违约责任。

  关于原告要求被告1、2共同返还保证金30万元的诉请,应酌情由原告承担30%的次要责任,被告2某中心承担70%的主要责任。原告责任部分,被告2某中心有权扣除一部分保证金作为补偿。据此,认定被告2某中心应返还原告某酒店保证金21万元(30万元×70%),因保证金由被告1某产权交易所保管,故由被告1某产权交易所直接给付原告某酒店即可。

  综上,笔者同意第二种观点。

  (作者单位系江西省南昌市西湖区人民法院)


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