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被继承人生前与继承人之一为转移遗产签订买卖合同有效力吗?

日期:2020-11-04    作者:萨茹拉    来源:中国法院网    阅读次数:    保护视力色:       
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  【案情回放】

  原告王某某弟弟与被告张某某于2019年4月23日登记结婚,其弟于2019年7月21日逝世。原告的父亲早在2002年4月11日逝世,原告的母亲钱某某也在2008年12月15日逝世。原告父母生前共有内蒙古自治区呼伦贝尔市扎赉诺尔区红星委23组31号房屋,面积78号平方米。原告的弟弟于2002年5月27日与其父办理了房屋买卖变更手续,将房屋更名到自己的名下。由于原告的父亲已于2002年4月11日去世,无法与与原告的弟弟签订房屋买卖合同,且原告母亲去世时未留下遗嘱。原告弟弟去世时,原告前去其弟家中帮助处理遗产时发现,父母遗留的房屋在其父亲逝世一个多月后以房屋买卖合同的形式变更到原告的弟弟名下,且未征得其他合法继承人的同意。遂原告要求法院确认王某某与其父亲签订的房屋买卖合同无效,依法保护自己及其他继承人的合法权益。

  【法庭裁判】

  法院认为,财产所有权的取得,不得违反法律规定。《民法总则》一百四十三条规定“具备下列条件的民事法律行为有效:(一)行为人具有相应的民事行为能力;(二)意思表示真实;(三)不违反法律、行政法规的强制性规定,不违背公序良俗”。原告父亲已于2002年4月11日死亡,已不具备民事权利能力及民事行为能力,而原告王某某弟弟生前在2002年5月27日与已经死亡的父亲签订《房地产买卖契约》,欠缺民事法律行为的有效要件,此合同自始无效。买卖合同无效,继承亦不能发生效力。

  本案的判决下发后,被告不服上诉到呼伦贝尔中级人民法院,经中院审理认为,一审法院认定事实清楚,适用法律得当,维持原判,驳回上诉。

  【法官说法】

  通过案件的审理,认定的事实是原告的弟弟生前与已死亡的父亲签订《房地产买卖合同》,并将涉案房屋擅自转移至自己名下,根据相关法律规定,上述合同当然无效,不发生合同当事人所预期的法律效果,甚至与行为人当时所预期的相反法律后果。本案中,原告的父亲逝世后,原告母亲钱某某仍在世,本案诉争的房屋已形成了继承关系,但未发生遗产分割,然而被告已故的丈夫在未征得所有继承人同意,以买卖形式与已死亡的父亲签订买卖协议,擅自过户违反了法律规定,被告已故的丈夫在生前与死亡的父亲签订买卖合同无效。由于原告父亲死亡后没有发生继承的事实,在原告母亲逝世后,诉争的房屋作为遗产才发生继承。原告认为已故的弟弟擅自变更财产所有权无效,原告作为继承人之一,有权确认合同无效,审理中,经询问其他继承人均表示不认可被告已故丈夫的行为,所以一审法院和二审法院均支持了原告的诉讼请求。

  (作者单位:内蒙古自治区呼伦贝尔市扎赉诺尔区人民法院)

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